Спонсоры:

Измельчитель древесины "РУБИН"

Где купить дверные замки и дверные ручки в Иваново?

Родниковский Рабочий

Rodniki.net - Сеть Родниковских Предприятий и Организаций

Информационные партнёры Ивановской Планеты

Грузоперевозки в Родниках

Вниманию собственников жилья! Информация о том, как выбрать способ управления многоквартирным домом!

Собственникам жилья!

Как выбрать способ управления своим домом?

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: Владельцы приватизированных квартир, далее (собственники) жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме самостоятельно осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.

Выбор способа управления своим домом Собственникам придется сделать самостоятельно, учитывая все особенности каждой конкретной ситуации.

Выбор способа управления многоквартирным домом.

Способ управления выбирается собственниками на общем собрании. Для того чтобы голосование состоялось, в общем собрании должны принять участие собственники или их уполномоченные представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, принадлежащих собственнику на общем собрании, соответствует его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, то есть, пропорционально размеру общей площади помещения (или помещений), принадлежащих собственнику на праве частной собственности.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить о его проведении всем собственникам помещений в данном доме, не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. Сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом. Решением общего собрания собственников помещений может быть выбран другой способ уведомления: например, заказным письмом с уведомлением о вручении, вручением каждому собственнику под роспись или путем размещения в помещении данного дома, доступном для всех собственников в данном доме. Следует отметить, что собственником помещений в многоквартирном доме, не приватизированных гражданами, является муниципалитет (Администрация города) и количество голосов на общем собрании, соответствует его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, то есть, пропорционально размеру общей площади, не приватизированных помещений, занимаемых гражданами по договору найма. Уведомление муниципалитета о проведении собрания собственников необходимо произвести заказным письмом с уведомлением о вручении. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

-сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

-форма проведения собрания (собрание или заочное голосование);

-дата, место, время проведения собрания или, в случае проведения собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

-повестка дня собрания;

-порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

 

Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом:

-принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

-является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, которые не принимали участия в голосовании.

Решения общего собрания собственников оформляются протоколами, которые вместе с решениями собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

После принятия Решения о выборе способа управления многоквартирным домом, в установленном действующим законодательством порядке осуществляется государственная регистрация Товарищества собственников жилья, постановка на учет в налоговых органах, в случае выбора формы управления товариществом собственников жилья утверждается Устав ТСЖ.

Жилищный кодекс предусматривает три основных способа управления жилыми домами.

Первый способ: непосредственное управление, при котором каждый собственник осуществляет это управление самостоятельно.

При таком способе управления договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются с каждым собственником помещения (квартиры) отдельно, а в договорах на поставку жилищных услуг (тепло-, водо-, газоснабжения и др.) одной стороной договора выступают все собственники многоквартирного дома, а с другой предприятие «поставщик» услуги. Заключение договора управления многоквартирным домом в данном случае не требуется, соответственно затрат по управлению собственники не несут. Однако в случае возникновения спорных ситуаций в отношении с предприятиями поставщиками услуг или, например, с подрядчиком, недобросовестно выполнившим ремонт подъезда, собственники вынуждены будут сами защищать свои права и законные интересы, либо выбрать из числа собственников представителя для ведения дел по доверенности.

Второй способ управления: Товарищество собственников жилья (ТСЖ).

В данном случае договоры на управление заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании, однако если функции (обязанности) по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создании ТСЖ, заключение договоров не обязательно.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут передать (делегировать) право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья. Право на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, в договоре управления.

Товарищество собственников жилья, в свою очередь, заключает договоры на предоставление жилищных и коммунальных услуг, договоры подряда на проведение ремонтных работ, юридическое, бухгалтерское сопровождение и др.

Возможен вариант заключения договора ТСЖ с управляющей организацией, которая от имени товарищества собственников жилья будет осуществлять подбор поставщиков услуг и заключать с ними договоры.

Защиту прав и законных интересов собственников, при выборе данного способа управления, осуществляют органы управления ТСЖ), они либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны. Данные функции обязательно должны быть прописаны в договоре управления или уставе ТСЖ. Для снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома оказание некоторых видов услуг может быть организовано собственными силами: уборка территории и мест общего пользования, ремонт сантехнического оборудования и др.

 

Размер обязательных платежей для собственников в многоквартирном доме, должен рассчитываться с учетом от расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

 

В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

 

Органом, контролирующим финансово-хозяйственную деятельность товарищества собственников жилья, является ревизионная комиссия.

 

В ТСЖ должен быть избран ревизор или ревизионная комиссия. Избрание происходит на общем собрании членов ТСЖ на срок, не превышающий двух лет. Если количество членов ТСЖ достаточно большое, уместно избирать ревизионную комиссию, если же оно не превышает 30 - 50, достаточно одного лица. Ревизионная комиссия возглавляется председателем, который избирается на ее заседании из числа ее членов, и он в дальнейшем организует ее работу.

Членами ревизионной комиссии не могут быть избраны члены правления ТСЖ, так как ревизионная комиссия осуществляет проверку и контроль деятельности правления.

Ревизионная комиссия (ревизор) наделена следующими полномочиями:

- проводит не реже чем один раз в год проверку финансовой деятельности ТСЖ;

- представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

- отчитывается перед общим собранием о своей деятельности.

Третий способ: управление управляющей организацией.

Договор управления многоквартирным домом заключается между управляющей организацией и правлением ТСЖ или жилищного кооператива, которые представляют интересы собственников.

 

По данному договору управляющая организация за плату обязуется:

- оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома;

- предоставлять коммунальные услуги собственникам и жителям не приватизированных квартир.

Такой договор заключается на определенный срок, по окончанию которого договор может быть расторгнут или продлен на следующий срок.

Для того чтобы общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме одобрило условия договора управления с управляющей организацией, эти условия необходимо обсудить и согласовать с этой управляющей организацией заранее, так как согласованные с управляющей организацией условия договора управления общее собрание не вправе будет изменить.

Если общее собрание все-таки утвердит иные условия договора управления, чем те которые были предварительно согласованы, то их необходимо повторно согласовать с управляющей организацией и повторно утвердить общим собранием собственников.

Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией:

-состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

-перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

-порядок определения цены договора (стоимости услуг управляющей организации), размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- контроль выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

На практике горожанам чаще всего придется осуществлять выбор в пользу двух других способов управления — управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом (в тех домах, где эти кооперативы ранее уже были созданы) или же с помощью управляющей компании. Последний способ будет работать также в тех домах, собственники помещений в которых не смогли принять решение в установленные Жилищным кодексом сроки (до конца 2007 года): в этом случае управляющая компания будет выбрана с помощью проведения открытого конкурса органом местного самоуправления. Если такой конкурс будет признан не состоявшимся, управляющая организация будет назначена органом местного самоуправления.

 

Порядок передачи многоквартирных домов в управление товариществам собственников жилья, управляющим компаниям.

 

Для принятия дома в управление уполномоченный представитель ТСЖ или управляющей компании должен обратиться в организацию, обслуживающую дом на момент выбора управления с заявлением о передаче многоквартирного жилого дома в управление. К заявлению необходимо приложить следующие документы:

-оригинал или нотариально заверенную копию протокола общего собрания собственников дома по выбору способа управления;

-документ, подтверждающий личность и полномочия лица, подающего заявление;

-свидетельство о государственной регистрации и устав юридического лица, независимо от организационно-правовой формы, выбранного в качестве управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (можно нотариально заверенные копии).

После принятия заявления организация, осуществлявшая управление и обслуживание многоквартирного дома, в срок установленный передающей и принимающей сторонами, но не более 2-х месяцев передает уполномоченной собственниками управляющей организации или ТСЖ, всю имеющуюся в наличии техническую и бухгалтерскую документацию, с составлением, соответствующего акта.

Дата передачи технической и бухгалтерской документации считается датой передачи многоквартирного дома в управление принимающей стороне. С этого момента новая управляющая организация несет ответственность за обеспечение надлежащей технической эксплуатацией дома и предоставление жилищно-коммунальных услуг населению в соответствии с правилами и нормами, установленными действующим законодательством.

 

 

Данные рекомендации составлены на основе положений Жилищного Кодекса и Конституции РФ (ст. 443 ГК РФ, п. 1 ст. 37 ЖК РФ, п. 3,4,5 ст. 45 ЖК РФ, п. 1,4,5 ст. 46 ЖК РФ, ст. 150 ЖК, п. 3 ст. 161 ЖК РФ, п. 2,3 ст. 162 ЖК РФ).

http://www.ivanovo.ru/
12.03.2008

Благодарим Вас за проявленное к нам внимание! Сайт Ивановская Планета поддерживается проектом «ИвПланета» с 2008 года для ускорения развития информационных технологий города Иваново и Ивановской области. «Ивановская Планета» - Информационный портал, созданный для ускорения развития информационных технологий города Иваново и Ивановской области. Если у вас есть материалы или новости для этого сайта, хотите оказать ему помощь, указать на недостатки и/или внести предложения, пожалуйста, обращайтесь к нам через службу поддержки, электронным письмом по адресу adm@computerplus.ru, факсом по номеру +7(49336)21750 или по телефону +7(49336)22783.

Google

eXTReMe Tracker Яндекс цитирования

rodniki.net